各區(qū)（市）行政審批部門、發(fā)展改革部門、自然資源和規(guī)劃部門、生態(tài)環(huán)境部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門：

根據(jù)省工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革專項(xiàng)小組辦公室、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于推行租賃土地辦理工業(yè)項(xiàng)目審批手續(xù)的通知》（魯建審改字〔2025〕1號(hào)）要求，參考試點(diǎn)地區(qū)先進(jìn)做法，研究制定《推行工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)的指導(dǎo)意見》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。

青島市行政審批服務(wù)局

青島市發(fā)展和改革委員會(huì)

青島市自然資源和規(guī)劃局

青島市生態(tài)環(huán)境局

青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年7月7日

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推行工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)的指導(dǎo)意見

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為深入貫徹山東省《營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新行動(dòng)計(jì)劃（2024-2025年）》要求，解決工程項(xiàng)目建設(shè)中土地使用權(quán)人和投資人不一致的項(xiàng)目手續(xù)辦理難題，降低企業(yè)用地成本，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合青島實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

一、總體要求

聚焦工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)全過程，創(chuàng)新工業(yè)項(xiàng)目審批模式，允許租賃土地的工業(yè)項(xiàng)目以承租人名義辦理工程審批手續(xù)，促進(jìn)土地資源高效利用和招引項(xiàng)目快速落地，為青島經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展“擴(kuò)容”。工業(yè)項(xiàng)目租賃土地是指已合法取得工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán)人作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)的部分或全部連同地上合法建筑物、其他附著物出租給工業(yè)項(xiàng)目承租人使用的行為。租賃年限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，最高不得超過20年；征得出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租年限不得超過租賃合同約定的剩余年限。

二、適用范圍

本指導(dǎo)意見適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納出讓金，未按出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的期限和開發(fā)條件開發(fā)、利用土地的，或者法律法規(guī)規(guī)定、合同約定不得出租的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。承租人擬使用租賃土地新建、改建、擴(kuò)建建筑物及構(gòu)筑物，允許以承租人名義辦理從工程立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收全流程的工程審批手續(xù)，主要包括立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、節(jié)能審查、工程規(guī)劃許可、消防設(shè)計(jì)審查、施工圖審查、施工許可、竣工驗(yàn)收（含質(zhì)量、規(guī)劃、消防、檔案）及竣工驗(yàn)收備案等，不包括不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租以及工程審批手續(xù)辦理，可參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行，國(guó)家法律、法規(guī)、政策另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

三、基本規(guī)定

（一）遵守土地出讓、劃撥規(guī)定。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，不得違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。出租人繼續(xù)履行與自然資源和規(guī)劃部門簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下稱土地出讓合同）約定的權(quán)利和義務(wù)，出租人有監(jiān)督承租人履行土地出讓合同約定的權(quán)利和義務(wù)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。出租人繼續(xù)履行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》（以下稱劃撥決定書）約定的權(quán)利和義務(wù)，出租人有監(jiān)督承租人履行劃撥決定書約定的權(quán)利和義務(wù)。

（二）嚴(yán)守批準(zhǔn)用途。承租人在租賃土地實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地出讓合同（土地有償使用合同）、劃撥決定書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途或批準(zhǔn)的規(guī)劃條件開展，不得擅自改變規(guī)定的用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)由出租人依法報(bào)經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門審核同意，并報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由出租人與承租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補(bǔ)充合同。

（三）完善出租管理。建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物用于出租的，出租人和承租人須簽訂書面租賃合同。各區(qū)（市）可研究制定工程建設(shè)項(xiàng)目土地租賃制式合同，明確出租方和承租方的責(zé)任和糾紛解決方式，以及租賃期滿地上建筑物、構(gòu)筑物的處置方式，促進(jìn)租賃雙方快速達(dá)成一致，縮短企業(yè)獲取用地時(shí)間和建設(shè)周期。租賃合同一般應(yīng)包括以下主要條款：1.租賃合同當(dāng)事人；2.租賃土地的不動(dòng)產(chǎn)（含土地與房產(chǎn)）信息、抵押查詢情況；3.租賃地塊的坐落、四至范圍和面積；4.租賃土地的用途和其他土地使用條件；5.租賃期限；6.租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時(shí)間、幅度；7.租金的支付時(shí)間和方式；8.租賃土地交付的條件和時(shí)間；9.租賃合同終止時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物的處置；10.雙方權(quán)利和義務(wù)；11.違約責(zé)任；12.爭(zhēng)議解決方式；13.訴訟事項(xiàng)；14.合同的變更和終止；15.其他約定的事項(xiàng)。

（四）地上建構(gòu)筑物處置。租賃合同中應(yīng)詳細(xì)約定出租期滿后建筑物、構(gòu)筑物的處置方式，為租賃雙方提供多種友好協(xié)商途徑，避免產(chǎn)生相關(guān)糾紛。土地使用權(quán)期限屆滿，出租人申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的或政府因公共利益需要收回土地使用權(quán)或合同約定應(yīng)當(dāng)收回的，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施按照土地出讓合同及租賃合同約定處置。

（五）明確責(zé)任主體。出租人或承租人應(yīng)根據(jù)租賃合同約定，按政策繳納與出租土地有關(guān)的土地稅、費(fèi)及其他法定稅費(fèi)。承租人履行承租期間的安全生產(chǎn)、生態(tài)環(huán)保、防疫衛(wèi)生等公共管理事項(xiàng)方面的主體責(zé)任。

（六）打通租賃期滿后不動(dòng)產(chǎn)登記路徑。不得為承租人辦理其在承租期間新建、改建、擴(kuò)建為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活服務(wù)的永久性或臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物的不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記。租賃期滿后，建設(shè)用地使用權(quán)人（出租人）與承租人協(xié)商一致，對(duì)承租期間新建、改建、擴(kuò)建的建筑物、構(gòu)筑物權(quán)屬達(dá)成處置協(xié)議的，由建設(shè)用地使用權(quán)人提交土地權(quán)屬證明、租賃合同、處置協(xié)議等材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。

四、辦理程序

以承租人名義辦理工程建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供出租人、抵押權(quán)人（若有）同意的書面意見。土地租賃合同及出租人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證共同作為使用土地的證明文件。許可證書或?qū)徟募袘?yīng)注明“租賃土地”字樣，并注明土地使用權(quán)取得方式為租賃及租賃年限。具體辦理程序如下：

（一）承租人申請(qǐng)辦理備案手續(xù)，應(yīng)通過青島市投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)填寫《項(xiàng)目備案信息登記表》，在線賦碼審批。

（二）承租人申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批的，應(yīng)提交環(huán)境影響報(bào)告書（表）、公眾參與說明、不宜公開信息的說明、基礎(chǔ)信息表等材料。對(duì)經(jīng)審查通過的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書（表），生態(tài)環(huán)境部門依法作出予以批準(zhǔn)的決定，并書面通知建設(shè)單位。

（三）承租人申請(qǐng)辦理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查，應(yīng)當(dāng)編制項(xiàng)目節(jié)能報(bào)告，并提供相關(guān)文件，“兩高”項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目能耗消費(fèi)減量替代方案審查意見。行政審批部門審查合格后，出具節(jié)能審查意見。

（四）承租人申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)提交立項(xiàng)文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料，需要承租人編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、修建性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)審查通過后，自然資源和規(guī)劃部門核發(fā)以承租人為建設(shè)單位的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（五）依據(jù)《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》，屬于特殊建設(shè)工程的，承租人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查技術(shù)審查合格書、消防設(shè)計(jì)文件等材料，行政審批部門審查合格后，出具以承租人為建設(shè)單位的消防設(shè)計(jì)審查意見。

（六）承租人申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可時(shí)，應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、中標(biāo)通知書（或施工合同）、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)承諾書、施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書（或勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量承諾書）、具備施工條件承諾書等材料。行政審批部門受理申請(qǐng)后，核發(fā)以承租人為建設(shè)單位的建筑工程施工許可證。?

（七）工程竣工后，承租人可逐項(xiàng)申請(qǐng)工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、檔案等驗(yàn)收手續(xù)，并辦理竣工驗(yàn)收備案，也可申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收。以上驗(yàn)收事項(xiàng)任意兩項(xiàng)及以上達(dá)到驗(yàn)收條件，承租人即可申請(qǐng)達(dá)到驗(yàn)收條件事項(xiàng)的聯(lián)合驗(yàn)收。聯(lián)合驗(yàn)收部門應(yīng)按時(shí)參加并出具現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)專項(xiàng)意見，依據(jù)材料審核和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)情況出具聯(lián)合驗(yàn)收結(jié)論意見文書。

五、保障措施

（一）加強(qiáng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)。市行政審批局會(huì)同市發(fā)展改革委、市自然資源和規(guī)劃局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)各區(qū)（市）開展工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)工作。工作中遇到的難點(diǎn)問題，及時(shí)向省有關(guān)部門反映。

（二）加強(qiáng)貫徹落實(shí)。各區(qū)（市）要高度重視此項(xiàng)工作，結(jié)合實(shí)際抓好貫徹落實(shí)，做好政策解讀，確保工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)工作取得切實(shí)成效。

（三）加強(qiáng)宣傳推廣。各區(qū)（市）要綜合運(yùn)用多種方式做好工業(yè)項(xiàng)目租賃土地辦理工程審批手續(xù)宣傳工作，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，營(yíng)造濃厚的輿論氛圍。總結(jié)提煉成熟經(jīng)驗(yàn)做法，進(jìn)一步復(fù)制推廣。